Новостройка как инвестиция

Почти четверть квартир в новостройках сегодня приобретается с целью перепродажи. Большое количество россиян предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. Попробуем дать общие советы о том, какую квартиру можно выгодно и безопасно перепродать, и какую прибыль можно получить от такой инвестиции.

Kaк этo paбoтaeт

Cтpoитeльство жилья coпpяжeно c кpyпными инвестициями и рисками. Этo бизнес, в кoтopoм всё может пойти не пo плaнy. Poccийcких зacтpoйщиков пpoблeмы касаются обычно сильнее: экoнoмичecкиe пoтpяceния, кoнтpoль co cтopoны контролирующих органов - нарушают cpoки и бюджeт. Продажа квартир на этапе строительства помогает строителям снизить риски и удешивить финансирования, переложив часть рисков на покупателей. Чтoбы y покупателей было желание покупать eщe нe cyщecтвyющyю квapтиpy, зacтpoйщики cнижaют цeны.

Haпpимep, в Набережных Челнах oднyшкa в cтpoящeмcя дoмe cтoила 1,9-2,5 млн, пocлe cдaчи ee цeнa выpacтaeт дo 2,3-3 млн. B Mocквe oднyшкy нa этaпe кoтлoвaнa мoжнo взять зa 5-7 млн, пocлe cдaчи — зa 6-9 млн. Kaк пpaвилo, дoмa cтpoят до 3 лeт. Пoлyчaeтcя, чтo любoй чeлoвeк мoжeт кyпить пpaвo пoлyчить квapтиpy пocлe зaвepшeния cтpoитeльcтвa, и зa 3 гoдa ee cтoимocть yвeличитcя в cpeднeм нa миллиoн. Ecли cpaвнивaть c бaнкoвcкими вклaдaми, тo выгoдa oчeвиднa — 13% дoxoдa в гoд пpoтив 7,5%.
 

Разница между ценой покупки и ценой продажи за период строительства дома в диапазоне 25-30%.

В качественных проектах маржа может быть выше. Помимо строительной готовности, на стоимость квадратного метра влияют локация новостройки, транспортная доступность, квартирография проекта, наличие отделки и прочие факторы.

1. Изучаем форумы и мнения специалистов

Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую изучать сайты о недвижимости, тематические форумы, телеграм-каналы. Там можно узнать важную информацю о развитии и благоустройства территорий, строительства дорожной сети и социальной инфраструктуры. Всё это может существенно повлиять на цены и их динамику.

На форумах часто пишут об участках выкупленных застройщиком, их целевое назначение. Кроме того на форумах участники делятся множеством ценного контента в деловых изданиях, интересными видео и аналитикой. Но поиск информации на форумах не самая простая задача, необходимо приложить усилия и отфильтровать большой массив информации, в том числе от недостоверной информации. На форумах недвижимости есть возможность задать свой вопрос, описав свою ситуацию и планы, выслушать различные мнения множества сограждан со схожими интересами. 

У многих популярных жилых комплексах есть свои страницы в соцсетях или на форумах, на которых общаются жильцы и дольщики, а также представители застройщика.

По сложных юридическим или налоговым вопросам лучше тематические форуры на Циане, где можно задать свой вопрос, либо найти его серди уже отвеченных.

2. Изучаем расположение

Важнейший фактор для любой недвижимости это его расположение. Даже идеальную квартиру, купленную за разумную цену будет трудно продать, если она находится в неудачном месте. B oтдaлeнныx paйoнax нeдвижимocть cтoит дeшeвлe вceгo.

Если вам приглянулся какой-то из жилых комплексов, обследуйте район по Яндекс-картам, поищите информацию на форумах, изучите инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места и платные парковки, зеленые зоны. Не поленитесь съездить на место, обойти и оценить, насколько это место шумное или, наоборот, приятное. Обратите внимание на контингент. 

Выбор новостройки для инвестиций - расположение ЖК

3. Выбираем тип и размер квартиры

Чтобы выбрать, какую квартиру покупать в конкретном ЖК — студию или трехкомнатную, нужно оценить всевозможные факторы: транспортную доступность, инфраструктуру, наличие хороших школ и садиков, близость торговых и офисных центров, экологию. Читайте подробнее про факторы комфортного жилья

Например, ЖК находится в окружении промзон и крупных магистралей, и при этом у него хорошая транспортная доступность, близость бизнес-центров. Такие дома не будут рассматривать семьи с детьми, но они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Многокомнатные квартиры врядли будут пользоваться спросом, в отличие от студий. 

4. Выбираем удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: европланировки и классические планировки.

Классическая планировка подразумевает небольшую кухню и одну или несколько комнат.

Европланировка означает достаточно большую кухню-гостиную, не менее 18 м² и несколько спален меньшей площади, при этом кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. Такие планировки становятся всё более популярны, потому что позволяют выжать максимум из квадратных метров. 

Отдельно можно выделить студии, ставший популярным в последние годы. 
Планировки для инвестиций в новостройки

Для инвестиции лучше подходят квартиры более маленькой площади, так они наиболее ликвидны. При выборе квартиры покупатели смотрят, в первую очередь, на количество комнат. И только потом обращают внимание на метраж. Квартира с меньшей площадью будет привлекать более низкой ценой. 
Однако есть исключение: если квартира большей площади обладает возможностью перепланировки с увеличеним количества комнат, то такой вариант будет более ликвидным, несмотря на более высокую цену.

5. Выбираем другие факторы комфортности жилья

Этаж. Самые ходовые - средние этажи. По возможности, нужно избегать 13-го этажа. Если рядом с домом проходит проспект, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Если проспект достаточно далеко от дома, ситуация меняется. Препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Вид из окна. Для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор, так как в основном такие квартиры покупают семьи с детьми, а родителям будет удобно смотреть за ребенком во двор. Стоит избегать окон с прямым видом в сторону промышленных объектов, кладбищ, исправительных учреждений и т.п.

Примыкание стен к помещениям с тех.оборудованием. Например, в шахте лифта, коммерческим помещениям с оборудованием, кухне кафе, шумным развлекательным заведениям. 

Обеспеченность лифтами.

Количество парковочных мест. Если в доме нет подземного паркинга, а парковочных мест - мало, это может отразиться на привлекательности квартиры. 

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Но они покупаются отдельно от квартиры. В некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает помещение для колясок и велосипедов.

Монолит или панель. По качеству панельные дома уже мало уступают монолитным, но это может стать фактором дополнительной привлекательности для покупателей. 

Дворовая территория - хороший плюс к ликвидности квартиры. Но к рекламным материалам застройщика лучше относиться настороженно. Отлично, если все обещания с "картинки" будут реализованы. 

Прогнозируем спрос, цены - принимаем решение

Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках.

Если инвестор нашел подходящие ЖК, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры. 

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. На этапе котлована действуют самые дешевые цены. А рисковый, потому что эти квадратные метры могут остаться только на бумаге. Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству - с 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме стало нельзя. Финансируют строительство теперь не дольщики, а банки. 

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

Покупка квартиры на стадии строительства

Налогообложение дохода

Доход с продажи недвижимости для физических лиц облагается по ставке 13%. Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если она куплена до 2016 года), налог платить не нужно.

13% рассчитываются с суммы фактически полученного дохода, не с суммы договора продажи. Если квартира куплена за 2 млн. рублей, а продана через 1-2 года за 2,4 млн. рублей. налогооблагаемая база – 400 000 рублей, а сумма налога составит 400 000*0,13 = 52 000 рублей.

Уменьшить налогооблагаемую базу можно, применив налоговый вычет - 1 млн. руб. Также можно учесть не только стоимость покупки, но и все сопутствующие, подтвержденные документально расходы: услуги риэлторов, стоимость ремонта и стройматериалов.

Индивидуальные предприниматели платят налоги по ставке в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП. На ОСНО налоговая ставка такая же, как для физических лиц – 13%. На УСН "Доходы" ставка налога 6%, на УСН "Доходы-расходы" – 15% от разницы между доходами и расходами.

В большинстве случаев предпринимателю выгоднее заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо.

Риски инвестирования в новостройки

  • Риск недостроя. При долевом строительстве существует риски затягивания сроков строительства, для уменьшения которых надо тщательно выбирать застройщкика. Риски банкротства строительной компании в настоящее время сведены к минимуму после принтия ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".
  • Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, старайтесь выбирать объект строго по рекомендациям, приведенным в статье.
  • Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опредит спрос, будет продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (например, вид из окна, ремонт), дисконт. Либо как резервный вариант: сдавать жилье, пока не найдется покупатель.
LiveInternet