Можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотека – это покупка квартиры в кредит, когда залогом является приобретаемая недвижимость. То есть банк, выдающий кредит, накладывает на квартиру обременение и без снятия этого обременения вашу квартиру продать нельзя. Но есть несколько способов продать недвижимость в ипотеке и они законные.

В первую очередь нужно обратиться в банк и сообщить о желании продать квартиру. Банки всегда идут навстречу и выдают разрешение на продажу. А дальше есть несколько схем, которые тоже желательно согласовать с банком.

Схема номер один.

После одобрения банком, вы находите покупателя вашей квартиры, который согласен внести задаток равный сумме оставшегося долга по ипотеке. Составляется предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается сумма задатка и факт его получения продавцом. При этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен будет, согласно действующему законодательству,  вернуть задаток покупателю в двойном размере. То есть здесь задаток выполняет еще и функцию обеспечения. Сумму задатка лучше напрямую внести в банк с указанием данных покупателя, номера договора. Далее банк снимает ограничение и квартиру можно продавать так, как удобно сторонам сделки.

Схема номер два.

Продажа квартиры с обременением с участием банка, когда покупатель одновременно закрывает и сумму долга и выплачивает остаток стоимости продавцу через систему безопасный расчетов или аккредитив.

Схема номер три.

А почему бы не продать квартиру вместе с ипотекой? И это возможно. Банк в этом случае оформляет  новый ипотечный кредит на покупателя и зачастую на более выгодных условиях на оставшуюся сумму долга, а оплаченная часть компенсируется покупателем продавцу квартиры на выгодных для сторон сделки условиях.

Схема номер четыре.

Самый нежелательный вариант. Его задействуют в случае, когда у владельца квартиры есть проблемы с погашением ипотечного кредита. Тогда с согласия сторон банк сам продает квартиру и покрывает свои убытки с минимальной компенсацией владельцу квартиры.

У всех этих схем есть свои плюсы и минусы. А в общем, продажа квартиры с обременением не самая выгодная сделка для продавца. Цена будет, скорее всего, ниже, чем сумма потраченная на погашение процентов и основного долга. Плюс, возможно, придется заплатить НДФЛ, если квартира была в собственности менее трех лет или расходы на оплату процентов были меньше, чем сумма, полученная при продаже. К тому же, обычно такие сделки занимают много времени.