Договор покупки квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) - юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную недвижимость (предмет договора), за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. В этом договоре определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки с недвижимостью для покупателя и продавца. Договор купли-продажи может быть заключен только на существующий объект недвижимости с зарегистрированным правом собственности.

Стороны сделки — продавец и покупатель, которыми могут быть физические и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Требования законодательства

Чтобы сделка была признана действительной, необходимо соблюсти законодательство:

• Договор составляется исключительно в письменном виде (Статьи №550 и №434 ГК РФ);
• Необходимо точное описание предмета сделки и участвующих лиц (Статья №554 ГК РФ);
• Договор должен содержать точную стоимость объекта (Статья №555 ГК РФ);
• Договор должен быть подписан обеими сторонами, чтобы сделка вступила в силу.
• Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу (Статья №556 ГК РФ).
• Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Содержание договора

С точки зрения закона, только некоторые из множества возможных условий договора будут считаться существенными.  Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи:

• наименование «Договор купли-продажи», населенный пункт, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается именно в продажи недвижимости, в не в чем-то еще.  
• цена договора;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если такое имеет место быть).
• в случае, если права продавца на квартиру ограничены, например ипотекой или залогом, этот факт необходимо обязательно указать. Иначе вам откажут в регистрации.

В дополнительным условиях можно оговорить следующие моменты:

• сроки и способы взаиморасчетов;
• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений, требований 3-их лиц;
• состояние квартиры;
• условия и порядок расторжения договора;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств

Правила оформления

Договор должен быть составлен в письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно,  кроме некоторых видов сделок. Нотариально заверение требуется в следующих случаях:

• купли-продажи квартиры несовершеннолетнего;
• купли-продажи доли в квартире;
• купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверять документы на право собственности.

Оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Регистрация сделки

После подписания договора, его необходимо зарегистрировать в установленном порядке.
Для этого надо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ (многофункциональный центр), и, спустя некоторое время получить выписку - зарегистрированные права на имущество.

Фактически регистрируется не сам договор, а переход прав собственности.

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов.

Документы покупателя:

• Паспорт.
• Свидетельство о браке, если в сделке участвует супруг.
• Чек или квитанция с оплатой гос.пошлины (платит одна из сторон по предварительной договоренности).

Документы продавца:

• Паспорт.
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, выписка из ЕРГН.
• Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
• Выписка из домовой книги.
• Согласие супруга на совершение операции.
• Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.

Каждая сторона заранее готовит документы, снимает копии. Пакет документов заверяет нотариус. В дальнейшем его передают вместе с договором в МФЦ или в Росреестр.

Сколько стоит оформление

Госпошлина для физических лиц - фиксирована и составляет 2000 рублей (ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ). Стороны договариваются, кто платит за регистрацию договора, и фиксируют это в договоре. Обычно пошлину оплачивает покупатель. Для юридических лиц пошлина составляет 22000 руб.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление обойдется в 200 рублей.

Отдельно оплачивается нотариальное удостоверение.  Размер сбора составит 0,5% от цены договора, но не более 20000 рублей. Обычно эти расходы распределяются по договоренности между покупателем и продавцом.

Часто у застройщиков такая услуга включена в стоимость квартиры: они собирают и передают пакет документов в Росреестр самостоятельно.

Особые ситуации при оформлении договора купли-продажи квартиры

Использование материнского капитала

По закону воспользоваться материнским капиталом можно, когда ребенку уже есть три года. Договор должен быть заверен у нотариуса. Необходимо прописать, что оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала, указать реквизиты сертификата,

суммы, которую вносятся дополнительно. Также существует требование законодательства о выделение долей для всех детей в приобретаемой квартире.

Документ подписывают все участники договора: от имени детей до 14 лет действуют родители, ребенок старшего возраста подписывает договор самостоятельно. После этого необходимо подать заявление о распоряжении маткапиталом в отделение Пенсионного фонда, который перечислит средства на счет продавца.

Ипотека

Перед покупкой квартиры в ипотеку, проводится независимая оценку стоимости недвижимости, необходимая банку для определения параметров ипотеки.

В этом случае в договор-купли продажи вносят отметку об использовании ипотечных средств и реквизиты договора с банком.

Сделка по доверенности

Куплю-продажу квартиры можно осуществить через доверенное лицо. Для чего нужно заверить у нотариуса доверенность. В договоре будет указано доверенное лицо и реквизиты доверенности, которую надо будет добавить к документам для регистрации сделки.

Участие несовершеннолетних

Право продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует родительского подтверждения. Также зачастую требуется разрешение органов опеки.

Обременение

Обременением может быть нахождение квартиры в залоге, в ипотеке или в найме. В таких ситуациях необходимо договариваться с третьими лицами: в случае ипотеки – надо одобрение банка, при залоге – с залогодержателем, в случае сдачи квартиры в наем – договориться о сроках проживания с нанимателями.

Как добавить новые условия в подписанный договор

Нужно составить дополнительное соглашение, куда внести изменения, подписать всеми сторонами, и подтвердить нотариально.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, то сторонам придется написать заявление на отмену процедуры. После этого нужно составить соглашение о расторжении договора, где указать порядок возврата денег.

Если одна из сторон договора не выполнила обязательства по договору, можно обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Основанием могут быть: данные в договоре не соответствуют действительности, поддельные документы, участие в сделке недееспособного гражданина, сделка без согласия супруга, заключен с помощью угроз и насилия.

 

Образец договора купли-продажи квартиры с сайта Росреестра

 

Договор купли-продажи квартиры

 

г. Набережные Челны                                                                             «01» марта 2021 года

(место заключения)                                                                                  (дата заключения)                                         

 

Мы, гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович, дата рождения – 07.07.1976, место рождения – г.  Москва, паспорт гражданина Российской Федерации 4509 888888 выдан отд. по району Богородское ОУФМС России по г. Москве в ВАО 10.07.2015, код подразделения 770-045, зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Миллионная, д. 11, корп. 1, кв. 100,
СНИЛС: 140-610-025 11 (СНИЛС при наличии),  именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и

 гражданин  Российской Федерации Петров Петр Петрович, дата рождения – 08.08.1986, место рождения – г. Набережные Челны, паспорт гражданина Российской Федерации 4510 777777 выдан Центральное ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 10.08.2006, код подразделения 162-045, зарегистрированный (ая) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Вахитова, д. 17, кв. 555,
СНИЛС: 140-888-030 11 (СНИЛС при наличии), в лице представителя гражданина Российской Федерации Сидорова Виктора Петровича, дата рождения – 03.03.1969, место рождения – г. Набережные Челны, паспорт гражданина Российской Федерации 4510 333333 выдан Автозаводским ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 04.03.2014, код подразделения 770-045, зарегистрированного(ой) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Мира, д. 11, корп. 1, кв. 50, СНИЛС: 140-810-030 11 (СНИЛС при наличии),  действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35, удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Республики Татарстан Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307, именуемый(ая)  в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора (существенное условие).

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру – с кадастровым номером: 50:08:01:05050:001, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером: 50:08:01:010203:002 по адресу: Татарстан, г. Набережные Челны, пр.Московский, д.115, кв. 131, общей площадью 45,0 кв. м, состоящую из 2-х комнат, (далее по тексту – Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 05.05.2007, заключенного между Федеровым П.В. и Ивановым И.И., удостоверенного нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 05.05.2007, реестровый номер 5252, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2007 внесена запись № 50-50-17/004/2007-608.

2. Цена Договора и порядок расчетов (существенное условие).

2.1. Стоимость Объекта составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.

2.2.1. Стоимость Объекта оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

2.3. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам: расчетный счет                                   № 40817810099910004312 в ПАО «Градбанк» БИК 044525225 кор. счет 30101810600000000957.

3. Существенные условия Договора.

3.1. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Указывается по договоренности сторон).

3.2. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

3.3. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

3.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) (существенное условие).

3.5. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированы

Иванова Мария Ивановна, 01.11.1995.                                      

Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в Объекте лиц в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

 

3.6. ………

3.7. ………

3.8. ……….

4. Заключительные положения.

4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание           статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34-36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.

4.3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель.

4.4. Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.

 

5. Подписи Сторон:

 

Продавец Иванов Иван Иванович _______подпись

 

Покупатель Петров Петр Петрович, в лице представителя Сидорова Виктора Петровича, действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35, удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307, ______подпись представителя