Ипотека по новым правилам

Как ипотечный стандарт повлияет на условия по кредитам

После отмены ипотеки с господдержкой на рынке недвижимости набирают популярность альтернативные схемы оплаты жилья. Например, застройщики предлагают снизить ставку за счет увеличения стоимости квартиры, оплатить сделку траншами или вернуть часть средств в качестве кешбэка для первоначального взноса. Сегодня с применением таких схем заключается около 60% ипотечных сделок, однако с 2025 года подобные практики окажутся под запретом, согласно принятому Банком России ипотечному стандарту. Приведут ли ограничения к охлаждению рынка и смогут ли застройщики с банками найти новые способы привлечь покупателей, разбирался «Ъ-Review».

Рыночные условия

В сентябре 2024 года российские банки выдали 99 тыс. ипотечных кредитов на сумму 369 млрд руб., предварительно оценили в госкомпании «Дом.РФ». Это примерно соответствует уровню августа 2024 года, но на 60% отстает от значений сентября 2023 года, уточнили там. В ВТБ прогнозируют, что по итогам 2024 года объем выдач ипотеки сократится на треть год к году, до 5,1 трлн руб.

В первую очередь негативная динамика связана с завершением массовой программы льготной ипотеки на новостройки по 8% годовых, также повлияло ужесточение условий по оставшимся госпрограммам и повышение рыночных ставок. Так, средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья сейчас превышают 20%, указано в информсистеме «Наш.Дом.РФ». Для сравнения, в сентябре 2023 года средние ставки по всем программам, включая льготные, составляли 5,83% и 10,08% для первичной и вторичной недвижимости соответственно.

На фоне роста ставок по ипотеке в сентябре 2024 года объем продаж в строящихся многоквартирных домах Москвы и Подмосковья сократился на 48% год к году, до 514,3 тыс. кв. м. В Петербурге и Ленинградской области спрос за этот же период упал на 54%, до 176,6 тыс. кв. м, подсчитали в Dataflat.ru. По данным аналитиков, доля ипотечных сделок на рынке новостроек этих регионов снизилась на 18 п. п,. до 64%, и на 20 п. п., до 65%, соответственно.

Ипотека по стандарту

Политика охлаждения ипотечного рынка, которую ведет Банк России, продолжится и в следующем году. Так, с 1 января 2025 года вступит в силу разработанный регулятором стандарт защиты прав и интересов ипотечных заемщиков. В документе, который участники рынка уже называют ипотечным стандартом, предусмотрены следующие ограничения:

• банкам рекомендовано выдавать кредит не более чем на 80% от справедливой стоимости жилья, таким образом, минимальный первоначальный взнос не сможет быть меньше 20%;
• кредитные организации не cмогут признавать в качестве первоначального взноса сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от застройщика (речь о программах кешбэка) или кредитной организации; чтобы гарантировать действие второго пункта, предполагается, что банк будет запрашивать у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства на первый взнос;
• также будет запрещено получать плату от застройщика за снижение процентной ставки по кредиту, если это приводит к удорожанию самой недвижимости, а с 1 июля 2025 года банку нельзя будет принимать такие платежи и от самого заемщика.

Объясняя необходимость нового стандарта, ЦБ ссылается на минимизацию «распространения высокорискованных схем ипотечного кредитования». Применение стандарта позволит банкам разрабатывать новые ипотечные программы без повышения риска для себя и заемщиков, соглашается управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова.

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко предполагает, что ипотечный стандарт позволит рынку избавиться от «хитростей», на которые шли банки и застройщики, и в то же время сделает приобретение недвижимости возможным в условиях высоких процентных ставок. Под такими «хитростями» подразумеваются ипотека траншами, снижение ставки по ипотеке за счет удорожания стоимости продаваемой недвижимости (см. «Ъ» от 16 августа) и программы кешбэка от застройщика за покупку квартиры (см. «Ъ» от 27 января 2023 года).

В самом ЦБ отмечают, что, если в дальнейшем на рынке будут появляться новые ипотечные продукты с повышенным уровнем риска, они могут быть учтены в стандарте. Если банки и застройщики продолжат «проявлять изобретательность», придется перейти к более жестким решениям и вводить ограничения уже на законодательном уровне, говорит представитель регулятора.

Однако перекладывать всю ответственность на банки и застройщиков тоже не стоит, считает Татьяна Боева: клиент до заключения сделки обязан ознакомиться со всеми условиями, графиком платежей и полной стоимостью кредита.

*Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ 
Источник: https://www.kommersant.ru